Строить нельзя сносить: как застройщики сохраняют исторические здания и сколько это стоит

Гуляя по центру Москвы или Петербурга, нетрудно заметить, как рядом с историческими особняками вырастают современные стеклянные здания, а бывшие фабричные корпуса становятся стильными жилыми кварталами. Дефицит свободных метров и запрос на осмысленную среду заставляют девелоперов осваивать исторические территории.

Однако чем ближе новое здание к памятнику культуры, тем сложнее его спроектировать и построить. Работа с исторической застройкой немыслима без особой внимательности и специальных знаний у архитекторов.

О том, как устроен этот процесс, какие правила и ограничения приходится учитывать и во что это обходится, рассказала архитектор Татьяна Сердюкова.

В исторических районах любое проектное решение должно вписываться в систему действующих норм и параметров, а задача сделать красиво решается уже на основе этих требований. Архитектор не может игнорировать окружение, его задача — включить новую постройку в уже сложившийся ритм улиц, силуэт и атмосферу города.

Первое, с чем сталкивается архитектор или девелопер, — жесткие законодательные рамки. Охранные зоны, регламенты по высотности, допустимые материалы, цветовые решения фасадов, невозможность изменить объемно-пространственную структуру объекта — условия, которые становятся отправной точкой для любого проекта.

Городская среда — это целостная картина, и ее нельзя рассматривать по частям. Ограничения касаются не только самого памятника, но и того, что его окружает, потому что любое новое здание влияет на видовые перспективы и масштаб улицы.

Изучение истории и контекста — необходимая база, но она не отвечает на главный вопрос: что нужно и важно сохранять, а что можно менять? Бережное отношение к наследию не означает, что нужно законсервировать каждое старое здание. Важнее сохранить визуальный строй территории — ее масштаб, пластику фасадов, характерные видовые точки.

Остальное может меняться, и город от этого только выигрывает, становясь удобнее для жизни. Современная архитектура вполне может быть продолжением истории, если использует те же композиционные приемы, что и соседние дома.

В исторической застройке интуиция — плохой советчик, архитектору приходится опираться на измеримые параметры. Один из них — допустимые габариты нового объекта. Здание не может быть выше соседних или массивнее их, если же это неизбежно, то его «разбивают» на несколько фрагментов, чтобы не пострадал привычный силуэт застройки.

Затем переходят к расположению на улице: фасады и входные группы должны продолжаться в той же линии, что и соседние дома, так как сдвиг даже на полметра нарушает сложившийся порядок.

Третий шаг — работа с пропорциями и ритмом фасада. Современному объекту не обязательно в точности повторять исторические детали, но его окна, членения и акценты должны быть соразмерны тем, что задают соседние здания.

И наконец, материалы. В историческом контексте кирпич, камень, штукатурка и стекло следует подбирать особенно тщательно, чтобы фасад выглядел органично и не контрастировал с окружением.

При этом имитировать старину и отказываться от современного языка архитектуры не обязательно. Сегодня у архитектора есть, как минимум, два подхода к проектированию в исторической среде. Можно сделать новое здание максимально спокойным, чтобы оно не соперничало с памятниками. А можно, напротив, создать объект, который будет отличаться от окружения, но при этом подчинится его масштабу и общему композиционному строю.

Второй путь неизбежно связан с контрастом, и он не является ошибкой — ошибка возникает только тогда, когда контраст становится самоцелью и архитектура перестает учитывать соседнюю застройку. Как раз в рамках этого подхода заметен тренд на обращение к локальной идентичности: архитекторы используют традиционные орнаменты, формы и цвета, но реализуют их через современные технологии и материалы.

В любом случае памятники и ценные фрагменты застройки остаются неприкосновенными, а в новых зданиях используют современные переосмысления традиционных приемов, например, ритм окон или фактуру материалов, но без их прямого копирования.

Подход к проектированию постепенно меняется, и это видно по тому, какие ошибки уходят в прошлое. Все реже архитекторы пытаются стилизовать новое здание под старину через использование декоративных элементов без связи с конструкцией, — такие решения выглядят искусственно и быстро устаревают.

Все меньше проектов страдает от несоответствия масштабу, когда здание доминирует над улицей. Вместо этого приходит осознанное проектирование, и, по мнению Анастасии Мины, архитектора и дизайнера, эксперта Московской Недели Интерьера и Дизайна, члена союза архитекторов России и союза дизайнеров России, руководителя бюро RUDA., сейчас архитектура и история сосуществуют гораздо гармоничнее.

Москва и Петербург дают множество примеров, где новые фасады из кирпича и камня перекликаются с соседними по фактуре, но имеют современное прочтение, а старые заводские корпуса превращаются в жилые и общественные пространства, сохраняя свои оригинальные черты.

Само собой, весь этот процесс стоит немалых денег. Строительство в историческом центре обходится значительно дороже реализации аналогичного проекта на свободном участке — общий бюджет таких проектов может варьироваться от десятков миллионов до нескольких миллиардов рублей в зависимости от масштаба и состояния объекта.

Эксперт в области идентичности и идеологии в архитектуре и дизайне Татьяна Сердюкова подчеркивает, что стоимость складывается из множества подготовительных этапов.

Прежде чем приступить к проектированию, необходимо провести историко-культурные исследования, изучить архивы и выполнить техническое обследование существующих конструкций. Затем следует сложный этап проектирования, где нужно одновременно соблюсти современные требования безопасности и не нарушить исторические ограничения.

Значительная часть бюджета уходит на согласования с органами охраны наследия и градостроительными комитетами. Если в проекте предусмотрена реставрация, расходы растут — восстановление фасадов и интерьеров требует специальных материалов и ручного труда, который сегодня применяют ограниченно.

К этому добавляются затраты на архитектурную подсветку, молниезащиту, инженерные системы и приспособление здания под новые функции. Не стоит забывать и о научно-исследовательских работах — историко-культурных экспертизах, которые проводят до начала проектирования. Наконец, строительная площадка в центре создает дополнительные сложности: мало места для техники, жесткие нормы по шуму и пыли, а иногда и необходимость укреплять соседние конструкции.

Вложения в историческую среду окупаются, но не напрямую и не мгновенно, а через создание дополнительной ценности, которая проявляется в востребованности объекта. Квартиры и коммерческие помещения в центре всегда пользуются спросом — люди готовы платить больше за возможность жить или работать среди старой застройки с ее масштабом, атмосферой и ритмом, отсутствием спальных районов и высотной застройки.

Сейчас этот тренд особенно заметен в коммерции: повсеместно открываются рестораны, офисы, лофты в исторических зданиях, и бизнес идет на такие проекты осознанно, потому что они приносят прибыль. Но важно, чтобы исторический контекст не оставался просто маркетинговой упаковкой.

Если за ним нет качественной архитектуры и продуманного пространства, это быстро становится заметно. В конечном счете люди ценят подлинность, качество и реальный комфорт, а не декоративную стилизацию.

Новых участков в центре практически не осталось, и вполне логично, что основное внимание переходит к реконструкции существующих зданий — их переделывают под офисы, жилье, общественные пространства.

В таких проектах история может стать активом, если архитекторам удается сохранить характер места и одновременно сделать его удобным, тогда выигрывают все: горожане получают комфортные и атмосферные места, а бизнес — востребованные и окупаемые объекты.